成年後見と不動産の処分
成年後見に関連して、お問合せを受けることの多い「不動産の処分（土地・建物の売却）」についてまとめてみました。
具体的な事案を考える際の指針になればと思います。
とはいえ、実際に動き出す場合には、実際の事案に沿った検討が必要になります。
その際には、是非、司法書士等の専門家にご相談下さい。
１．こういった事例
Aさんの父Bさんは、認知症を患い、ご自身で土地の売買契約等を締結するのが困難な状況にある。
Bさんは、自宅と、自宅以外の土地（更地）を所有している。
Aさんは、Bさんの成年後見人となって、自宅あるいは更地を売却したいと考えている。
２．不動産の処分（売買）の大原則
財産管理における大原則は「現状維持」です。
成年後見人は、被後見人の財産の維持・管理を行うことを最優先に求められます。
「『維持・管理』というのならば、高い価格で売ったり、あるいは安い価格で買ったりすることも大事なことでしょ！」といわれるかたもいらっしゃいますが、
予測や推測に基づく経済的な行動（「今が買い！」「今が売り！」）を、成年後見制度は念頭においていません。
【こんな例】
更地については、今、駐車場として賃貸している。賃料収入で、税金を含めても若干のプラスになっている状態。
ちょうど、この土地を買いたいという人があらわれて、提示された値段もなかなかのもの。「今が売り」だと思うから、成年後見人として売却してしまおう。
３．本人の意思
財産の維持・管理においては、本人の意思を尊重することも重要です。
成年後見は、本人のための財産管理であるからです。
とくに、自宅の売却の場面においては、本人にとって「心の拠り所」となっているケースもあり、不要だからといって直ちに処分するというのは、後見人のとるべき行動ではないでしょう。
また、場合によっては、本人の意思に加えて、親族の意向を確認する必要もあるかもしれません。
４．法律上の制限
法律上、成年後見人が不動産の処分を行うに際して、第三者の許可や同意を求めているのは、次の場合です。
逆にいうと、これ以外の場合には許可や同意は不要となります。
とはいえ、成年後見人として不動産の処分を行う場合の考え方（後述の必要性と相当性）に基本的な違いはなく、「手続き上必要なステップの差」くらいの感覚でとらえるべきかと思います。
（１）居住用不動産の処分
いわゆる「自宅の処分」が該当しますが、これについては家庭裁判所の許可が必要です。
（２）後見監督人がいる場合、その同意
監督人が選任されている場合には、不動産の処分に際して、その同意が必要となります。
５．どういった場合に不動産の処分が認められるのか
大きく２つの要件にわかれます。
１つめは、「必要性」です。
２つめは、「相当性」です。
（１）必要性とは
【こんな例】
最近になって、Aさんが父Bさんのお金の管理をはじめたのだが、更地の固定資産税がかなりの金額になっており、Bさんの貯金からまかなわれている状態。
今も昔も活用されていない土地なのに、この状態が続くと貯金がなくなり、Bさんの生活を維持することができなくなってしまう。
【こんな例】
Bさんは、最近施設に入ったのだが、施設料の支払いに年金では不足する。今は貯金でまかなえているが、この先、施設料を捻出するためには、更地や自宅を売却する必要性がある。
Bさんは、介護度も高く、自宅に戻れる可能性は少ない。
（２）相当性とは
これは、売買価格や取引条件（瑕疵担保責任等）が、一般的にみて妥当であることとなります。
路線価、複数見積、周辺の取引などを参照して、自身の不動産売却の条件が妥当であることを確認していきます。
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司法書士法人 貝原事務所
（しほうしょしほうじん かいばらじむしょ）
本事務所 ：静岡県沼津市宮町４４１番地２２
若葉町事務所：静岡県沼津市若葉町１７－２８
事務所ＨＰ ：http://www.office-kaibara.com/index.html
沼津・三島・富士をはじめとする静岡県東部が主な業務地域です。
シンプルな相続による不動産名義変更、相続による預貯金等承継から
複雑な数次相続案件（曽祖父母、祖父母からの名義変更）、
休眠担保（古い抵当権）の抹消など
幅広く取り扱っております。
また、出張での相談も可能です。
ご高齢で事務所へ足をお運びいただくのに
負担の大きい方にご好評頂いています。
まずはお気軽にご連絡ください。
弊所へのお問合せについては下記ＨＰをご参照ください。
http://www.office-kaibara.com/contact-test-mail.html
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相続の名義変更の際に、古い抵当権が見つかった・・
相続による名義変更のために、登記簿を確認したら、
（１）
「昭和２８年」に設定された抵当権が記録されていた。
債権者は、「～～組合」という聞いたこともない名前の団体となっている。
（２）
「大正１２年」に設定された抵当権が記録されていた。
債権者は、「～～村」という聞いたこともない名前の村となっている。
相続による名義変更を行う際に、亡くなったお父さん（あるいはお母さん）の土地の登記簿を確認したら、なんだかわけのわからない古い抵当権が発見されることが、ままあります。
全く知らない他人の権利が、自分の（あるいは今後相続する）土地の上に設定されていることを知って、多くの方が驚くとともに不安を抱かれているように思います。
とはいえ、これらの抵当権は、ある債権の担保（借金のカタ）として設定されているのですが、
（１） 借金が残っているのであれば、債権者から請求がくるはず
（２） 請求が来ていないのならば、消滅時効にかかっているはず
ということから、効力が消滅していると思われます。
つまり、無意味な登記であるものの、抹消手続きがとられず形式的に残っている状態になっているのです。
「なんだ、無意味な権利であれば、べつに抹消しなくても良いのではないか。」と思われるかと思いますが、
後日、相続した土地を売却したいと考えたときに、抵当権の残っている土地を、そのままで購入される方は稀かと思います。
こうした古い抵当権の抹消にあたっては、
抵当権者を見つけて、原則通りに共同して抹消手続きにあたるケースから、
法律上の特則を利用して抹消手続きにあたるケースもあります。
どの方法が良いかは、具体的事案によって様々ですので、
お悩みの際には、是非、司法書士にご相談ください。
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不動産の贈与を検討されている方へ
１．贈与を検討されている方のお話
お客様のお話は、こんな形ではじまります。
（１）
子供（または孫）のために、土地をあげた。子供は、その土地の上に子供名義のマイホームを建てて生活している。もう自分の土地ではないと思っているので、元気なうちに名義を子供にかえてしまいたい。
ついては、手続の進め方や、どれくらいの費用がかかるのか教えて欲しい。
（２）
子供（または孫）と、自分名義の家で同居している。ずっと生活の面倒も見てもらっており、お金の面でも助けてもらっている。恩返しというわけではないが、自分が元気なうちに、子供の名義にかえてしまいたい。
ついては、手続の進め方や、どれくらいの費用がかかるのか教えて欲しい。
（３）
いまは自分一人で、自分名義の家で暮らしている。子供は２人いるが、一人とは絶縁状態にある。
自分の相続のことを考えると、絶縁状態にある子供が何を言うかわからない（あるいは、相続させたくない。）から、いまのうちに、もう一人の子供に名義を移してしまいたい。
ついては、手続の進め方や、どれくらいの費用がかかるのか教えて欲しい。
このほかにも、いろいろなパターンがありますが、多くお話を聞くケースを挙げてみました。
２．贈与の手続の進め方
では、贈与の手続はどのように進めていけば良いのでしょうか。
弊所では、ステップを次のように分けてご案内しています。
（１）税金を含めた費用の確認（税理士さんにご協力をお願いするケースも。）
（２）贈与と相続手続の比較
（３）登記手続き
（４）税金の手続き（税理士さんに手続きをお願いするケースも。）
弊所では、初回相談を無料で承っております。
贈与手続を検討されている、あるいは贈与手続を進めたいという方は、是非ご活用頂ければと思います。
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成年後見人と遺産分割
（１）本人が相続人となったとき
後見事務をおこなっていれば、本人（被後見人）自身が相続手続きに関与することもあります。その場合には、本人に代わって、後見人が遺産分割協議に参加します。
（２）遺産分割協議と成年後見人
遺産分割協議においては、本人の法定相続分を確認した上で、法定相続分を確保することが原則となります。それが、相続における被後見人の権利を守ることになるからです。
その原則に反して、例外的な対応（たとえば本人の取り分をゼロにする。）をとる場合には、相応の理由（それでも本人の利益になるという。）が必要となります。
（３）家庭裁判所の調停の利用
相続人の間で意見がまとまらないケースでは、家庭裁判所における調停の利用を検討する必要があります。
後見人には、分割協議をまとめる義務はありませんし、親族間の争いに介入する権利もありませんが、一方で、協議を早期にまとめ本人の経済的な利益を確保する必要性も認められるからです。
（４）特別代理人選任の申立て
なお、親族後見人の場合には、利益相反に注意しなければなりません。
後見人と本人がともに相続人である場合には、お互いが当事者の状況になってしまい、後見人が本人に代わって協議することはできません。
その場合には、遺産分割協議にあたって「特別代理人選任の申立て」を行うこととなります。選任された特別代理人が、遺産分割協議に限って、本人を代理することとなります。
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後見業務の終了
本人が死亡すると、後見は終了します。後見が終了した場合には、次の事務を行う必要があります。
（１）家庭裁判所に対して
まずは家庭裁判所に連絡をします。その後、事務終了報告書を作成し、提出します。前回の報告から亡くなるまでの間の財産管理の状況および、亡くなった時点における財産の状況をまとめ、報告するものです。
この提出の後、相続人への財産引き継ぎをおこないます。
（２）後見登記の手続き
事務終了報告書の作成と並行し、後見終了の登記申請書を提出します。
（３）本人の相続人に対して
家庭裁判所への報告が完了した後、財産目録とともに本人の財産を引き継ぎ、相続人から受領書をもらいます。
この相続人への引き継ぎまでは、後見人の仕事となります。
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成年後見支援信託とは
（１）後見制度支援信託
後見制度支援信託とは、本人の財産のうち、日常的な支払いに必要な預貯金を後見人が管理し、不要な金銭を信託銀行に信託する仕組みのことです。
後見人による本人の財産の不正利用の防止を主たる目的としています。
一度、信託財産とすると、信託の払い戻しをしたり、解約するには、あらかじめ家庭裁判所の指示をうける必要があります。
（２）信託の要否
信託の要否は、家庭裁判所が判断します。
管理する預貯金の額が多額である一方、後見人には親族が就任するケースで、信託設定が指示されることが多いです。
とはいえ、最近では専門職後見人が就任する事案においても、一定金額の預金がある場合には信託の指示がされることがあります（残念なことに、専門職後見人でも不正事案が発生しているため。）。
（３）信託の手続き
家庭裁判所が、後見制度支援信託の利用を検討すべきと判断した場合には、専門職（弁護士又は司法書士）を後見人として選任し、選任された専門職の後見人が親族後見人と二人三脚で、信託の利用の適否を詳しく検討し、具体的な手続を進めて行くことになります。
信託の手続が完了すると、事案によっては、専門職後見人は退任し、親族後見人のみが引き続き職務にあたることもあります。
（４）途中から信託をするケース
後見開始時には、家庭裁判所から後見制度支援信託利用の指示が無かった場合でも、その後の資産状況の変化によっては（たとえば不動産を売却し管理する現金が増加した場合）、家庭裁判所から後見制度支援信託の利用を指示する場合があります。
この場合には、親族後見人のみが選任されているケースでは、家庭裁判所が専門職の後見人を追加で選任し、その専門職後見人が信託手続をすすめていきます。
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成年後見人としてどういった注意が必要なのか
成年後見人として就任した際に、注意すべきことはたくさんあるかとおもいますが、
「するべきか、するべきでないか」の前に、
「（そもそも後見人として）できることなのか、できないことなのか」を確認しておく必要があるでしょう。
（１）まずは権限の確認を
とくに、保佐人や補助人の場合には、代理権や同意権の範囲を確認することが必要です。
「成年後見人＝なんでもできる」と勘違いされるかたも多いのですが、法律上で与えられた権限に限りはあります。
また、そもそも「本人の利益のために与えられた権限」ですので、本人の利益にならないことをする権限もないのです。
（２）成年後見人ができないこと
日用品の購入に関する契約の取消や、医療行為への同意（代諾）が代表例です。
日用品の購入としては、おやつや衛生用品などの購入があげられます。
本人の自己決定権を尊重し、なんでもかんでも成年後見人を介在させる必要はないとする趣旨です。
医療行為とは、手術や輸血など身体への侵襲行為をともなう行為を指し、本人でなければ意思決定ができないとされます。
このほかにも、遺言や養子縁組などの身分行為もできないことの代表例です。
（３）勝手にやってはいけないこと（家庭裁判所の許可）
成年後見人であるからといって、なんでも自分だけで判断して行動できるわけではありません。
一定の行為については、事前に家庭裁判所の許可が必要とされています。
たとえば、本人の自宅の土地・建物を売却したり、賃借して住んでいるアパートの契約を解除することについては、家庭裁判所の許可の審判が必要です。
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