成年後見と不動産の処分
成年後見に関連して、お問合せを受けることの多い「不動産の処分（土地・建物の売却）」についてまとめてみました。
具体的な事案を考える際の指針になればと思います。
とはいえ、実際に動き出す場合には、実際の事案に沿った検討が必要になります。
その際には、是非、司法書士等の専門家にご相談下さい。
１．こういった事例
Aさんの父Bさんは、認知症を患い、ご自身で土地の売買契約等を締結するのが困難な状況にある。
Bさんは、自宅と、自宅以外の土地（更地）を所有している。
Aさんは、Bさんの成年後見人となって、自宅あるいは更地を売却したいと考えている。
２．不動産の処分（売買）の大原則
財産管理における大原則は「現状維持」です。
成年後見人は、被後見人の財産の維持・管理を行うことを最優先に求められます。
「『維持・管理』というのならば、高い価格で売ったり、あるいは安い価格で買ったりすることも大事なことでしょ！」といわれるかたもいらっしゃいますが、
予測や推測に基づく経済的な行動（「今が買い！」「今が売り！」）を、成年後見制度は念頭においていません。
【こんな例】
更地については、今、駐車場として賃貸している。賃料収入で、税金を含めても若干のプラスになっている状態。
ちょうど、この土地を買いたいという人があらわれて、提示された値段もなかなかのもの。「今が売り」だと思うから、成年後見人として売却してしまおう。
３．本人の意思
財産の維持・管理においては、本人の意思を尊重することも重要です。
成年後見は、本人のための財産管理であるからです。
とくに、自宅の売却の場面においては、本人にとって「心の拠り所」となっているケースもあり、不要だからといって直ちに処分するというのは、後見人のとるべき行動ではないでしょう。
また、場合によっては、本人の意思に加えて、親族の意向を確認する必要もあるかもしれません。
４．法律上の制限
法律上、成年後見人が不動産の処分を行うに際して、第三者の許可や同意を求めているのは、次の場合です。
逆にいうと、これ以外の場合には許可や同意は不要となります。
とはいえ、成年後見人として不動産の処分を行う場合の考え方（後述の必要性と相当性）に基本的な違いはなく、「手続き上必要なステップの差」くらいの感覚でとらえるべきかと思います。
（１）居住用不動産の処分
いわゆる「自宅の処分」が該当しますが、これについては家庭裁判所の許可が必要です。
（２）後見監督人がいる場合、その同意
監督人が選任されている場合には、不動産の処分に際して、その同意が必要となります。
５．どういった場合に不動産の処分が認められるのか
大きく２つの要件にわかれます。
１つめは、「必要性」です。
２つめは、「相当性」です。
（１）必要性とは
【こんな例】
最近になって、Aさんが父Bさんのお金の管理をはじめたのだが、更地の固定資産税がかなりの金額になっており、Bさんの貯金からまかなわれている状態。
今も昔も活用されていない土地なのに、この状態が続くと貯金がなくなり、Bさんの生活を維持することができなくなってしまう。
【こんな例】
Bさんは、最近施設に入ったのだが、施設料の支払いに年金では不足する。今は貯金でまかなえているが、この先、施設料を捻出するためには、更地や自宅を売却する必要性がある。
Bさんは、介護度も高く、自宅に戻れる可能性は少ない。
（２）相当性とは
これは、売買価格や取引条件（瑕疵担保責任等）が、一般的にみて妥当であることとなります。
路線価、複数見積、周辺の取引などを参照して、自身の不動産売却の条件が妥当であることを確認していきます。
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司法書士法人 貝原事務所
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