読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

相続・成年後見について(司法書士法人貝原事務所)

沼津市の司法書士・貝原事務所の相続・成年後見に関するブログです。

成年後見と不動産の処分

成年後見に関連して、お問合せを受けることの多い「不動産の処分(土地・建物の売却)」についてまとめてみました。

具体的な事案を考える際の指針になればと思います。

 

とはいえ、実際に動き出す場合には、実際の事案に沿った検討が必要になります。

その際には、是非、司法書士等の専門家にご相談下さい。

 

 

1.こういった事例

Aさんの父Bさんは、認知症を患い、ご自身で土地の売買契約等を締結するのが困難な状況にある。

Bさんは、自宅と、自宅以外の土地(更地)を所有している。

Aさんは、Bさんの成年後見人となって、自宅あるいは更地を売却したいと考えている。

 

 

2.不動産の処分(売買)の大原則

財産管理における大原則は「現状維持」です。

成年後見人は、被後見人の財産の維持・管理を行うことを最優先に求められます。

 

「『維持・管理』というのならば、高い価格で売ったり、あるいは安い価格で買ったりすることも大事なことでしょ!」といわれるかたもいらっしゃいますが、

予測や推測に基づく経済的な行動(「今が買い!」「今が売り!」)を、成年後見制度は念頭においていません

 

【こんな例】

更地については、今、駐車場として賃貸している。賃料収入で、税金を含めても若干のプラスになっている状態。

ちょうど、この土地を買いたいという人があらわれて、提示された値段もなかなかのもの。「今が売り」だと思うから、成年後見人として売却してしまおう。

 

 

3.本人の意思

財産の維持・管理においては、本人の意思を尊重することも重要です。

成年後見は、本人のための財産管理であるからです。

とくに、自宅の売却の場面においては、本人にとって「心の拠り所」となっているケースもあり、不要だからといって直ちに処分するというのは、後見人のとるべき行動ではないでしょう。

また、場合によっては、本人の意思に加えて、親族の意向を確認する必要もあるかもしれません。

 

 

4.法律上の制限

法律上、成年後見人が不動産の処分を行うに際して、第三者の許可や同意を求めているのは、次の場合です。

逆にいうと、これ以外の場合には許可や同意は不要となります。

とはいえ、成年後見人として不動産の処分を行う場合の考え方(後述の必要性と相当性)に基本的な違いはなく、「手続き上必要なステップの差」くらいの感覚でとらえるべきかと思います。

(1)居住用不動産の処分

いわゆる「自宅の処分」が該当しますが、これについては家庭裁判所の許可が必要です。

(2)後見監督人がいる場合、その同意

監督人が選任されている場合には、不動産の処分に際して、その同意が必要となります。

 

 

5.どういった場合に不動産の処分が認められるのか

大きく2つの要件にわかれます。

1つめは、「必要性」です。

2つめは、「相当性」です。

 

(1)必要性とは

【こんな例】

最近になって、Aさんが父Bさんのお金の管理をはじめたのだが、更地の固定資産税がかなりの金額になっており、Bさんの貯金からまかなわれている状態。

今も昔も活用されていない土地なのに、この状態が続くと貯金がなくなり、Bさんの生活を維持することができなくなってしまう。

【こんな例】

Bさんは、最近施設に入ったのだが、施設料の支払いに年金では不足する。今は貯金でまかなえているが、この先、施設料を捻出するためには、更地や自宅を売却する必要性がある。

Bさんは、介護度も高く、自宅に戻れる可能性は少ない。

 

(2)相当性とは

これは、売買価格や取引条件(瑕疵担保責任等)が、一般的にみて妥当であることとなります。

路線価、複数見積、周辺の取引などを参照して、自身の不動産売却の条件が妥当であることを確認していきます。

 

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

司法書士法人 貝原事務所
(しほうしょしほうじん かいばらじむしょ)

本事務所  :静岡県沼津市宮町441番地22
若葉町事務所:静岡県沼津市若葉町17-28
事務所HP :http://www.office-kaibara.com/index.html


沼津・三島・富士をはじめとする静岡県東部が主な業務地域です。
出張での相談にも取り組んでおります。


まずはお気軽にご連絡ください。
弊所へのお問合せについては下記HPをご参照ください。
http://www.office-kaibara.com/contact-test-mail.html


担当司法書士:築地(つきじ)

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★